Perguntas Frequentes

O custo por m² resulta da divisão do valor mensal de aluguel pela ABL. Para análise completa, some condomínio e IPTU ao aluguel, obtendo o custo total por m². Compare ativos equivalentes no mesmo recorte geográfico.

• Padronize áreas (ABL) e inclua carências e reajustes nos cenários.

• Considere custos de adaptação (CAPEX) diluídos no prazo contratual.

Calcular por m² com metodologia consistente permite decisões comparáveis e transparentes em comitês de investimento.

O dimensionamento de área considera giro de estoque, nível de serviço, número de SKUs, sazonalidade e lead time de transporte. Simulações de layout indicam a ABL necessária para armazenagem, pátios e apoios.

• Calcule densidade de armazenagem e capacidade de docas por hora.
• Inclua buffers para picos e eventual expansão modular.

Dimensionar por dados evita sub ou superdimensionamentos que pressionam custos e prazos.

O piso nivelado a laser assegura planicidade milimétrica, essencial para circulação de empilhadeiras e sistemas automatizados com segurança e produtividade.

• Minimiza vibrações e desgastes de equipamentos.

• É requisito típico de galpões Classe A e projetos BTS.

Um piso nivelado corretamente reduz manutenção e aumenta a eficiência da operação.

Os módulos logísticos são unidades autônomas de ABL dentro de um condomínio. Podem ser combinados para formar áreas maiores conforme a demanda do ocupante, preservando infraestrutura comum de alto padrão.

• Facilitam expansão orgânica e otimização de custos fixos.
• Permitem mix de operações com diferentes tamanhos e prazos.

Trabalhar por módulos amplia a liquidez do ativo e dá flexibilidade a ocupantes em crescimento.

Os sprinklers são dispositivos de combate automático a incêndio que liberam água ao detectar calor elevado. Em galpões, compõem o sistema de supressão junto a hidrantes, bombas e reservatórios.

• Exigências variam conforme risco e normas (ex.: NBR, FM Global).
• Interagem com layout: altura de racks, pé‑direito e ocupação.

Dimensionamento correto protege ativos, pessoas e continuidade do negócio, além de impactar seguros.

A Área Bruta Locável (ABL) é a soma de todas as áreas disponíveis para locação dentro de um empreendimento logístico. Inclui tanto a área operacional quanto escritórios, mezaninos e áreas de apoio.

• Base para calcular o valor de locação por m² e comparar empreendimentos.

• Também define a proporção de rateio do condomínio entre ocupantes.

Compreender a ABL ajuda a dimensionar investimento e otimizar o custo total de ocupação.

A capacidade de piso é o peso máximo suportado por metro quadrado (kg/m²). Em Classe A, é comum resistência de 6–8 t/m², permitindo operações com cargas pesadas e racks altos.

• Compatibilize com empilhadeiras, porta‑pallets e maquinário.

• Verifique laudos e especificações do projeto estrutural.

Dimensionar corretamente evita riscos, patologias e paradas de operação.

A carga de piso é a pressão exercida sobre a laje pelo conjunto carga + equipamento. O cálculo considera peso distribuído e cargas puntuais (rodas de empilhadeiras, pés de racks). Projetos especificam limites em kg/m² e tensões admissíveis.

• Verifique combinação de cargas: estáticas, dinâmicas e impacto.
• Use fichas técnicas de equipamentos para simular esforços.

Dimensionar corretamente a carga de piso evita deformações e assegura desempenho do pavimento ao longo da vida útil.

A classificação considera padrão construtivo, desempenho e infraestrutura. Em linhas gerais, Classe A reúne pé‑direito alto, piso nivelado, docas equipadas e segurança robusta; AA agrega eficiência energética e gestão predial; AAA eleva tecnologia, automação e escala.

• Critérios variam por mercado, mas seguem referências técnicas.
• Impactam liquidez, valor de locação e custo de operação.

Avaliar a classe ajuda a alinhar exigências operacionais com orçamento e estratégia de longo prazo.

A iluminação natural aproveita aberturas zenitais e fachadas translúcidas para reduzir uso de luz artificial durante o dia. Em galpões, melhora conforto visual e pode diminuir o consumo elétrico.

• Combine com sensores de luminosidade e luminárias LED dimerizáveis.
• Evite ofuscamento e ganho térmico excessivo com proteção adequada.

Projetar luz natural com critério reduz OPEX e contribui para certificações ambientais.

O mezanino técnico é um nível intermediário destinado a escritórios operacionais, TI, suporte e áreas de picking leve. Libera a área de piso para armazenagem pesada e separa fluxos administrativo e operacional.

• Verifique carga admissível, escadas, saídas de emergência e acessibilidade.
• Planeje passagens de dutos, cabeamento e pontos de energia/voz/dados.

Usar mezaninos eleva densidade funcional sem expandir a área construída, trazendo eficiência.

O Coeficiente de Aproveitamento (CA) define a relação entre a área edificável e a área do terreno, segundo o plano urbanístico. Ele limita o potencial construtivo e, portanto, o tamanho possível do galpão e anexos.

• CA maior permite maior área construída no mesmo lote.
• Impacta viabilidade, aprovação e valor do empreendimento.

Conhecer o CA local orienta aquisições de terreno e estudos de massa, evitando retrabalho de projeto.

O pátio de manobra é a área externa destinada à circulação, espera e manobras de caminhões. O dimensionamento considera tipo de veículo, raio de giro e operação de docas para evitar gargalos na expedição.

• Para carretas, faixas entre 30–40 m frente às docas são usuais.
• Inclua baias de espera, retorno seguro e sinalização vertical/horizontal.

Um pátio bem dimensionado reduz tempos de ciclo e eleva a produtividade do CD.

O pé-direito é a altura livre entre o piso e a estrutura do telhado. Em galpões logísticos modernos, o padrão ideal varia entre 10 e 12 metros, viabilizando armazenagem vertical e operação eficiente de empilhadeiras.

• Alturas maiores favorecem ventilação/iluminação e automação.

• Indústrias podem exigir alturas específicas conforme maquinário.

Um pé-direito adequado melhora o aproveitamento volumétrico e reduz custos operacionais.

O pé-direito é a altura livre entre piso e cobertura. Em galpões Classe A, a faixa de 10 a 12 metros favorece armazenagem vertical, corredores altos e uso de empilhadeiras de grande elevação, com melhor ventilação e iluminação.

• Alturas maiores habilitam sistemas automatizados de estocagem.
• Indústrias podem exigir medidas específicas conforme maquinário e exaustão.

Dimensionar corretamente o pé-direito melhora o aproveitamento volumétrico e reduz custos de movimentação e energia.

A taxa de ocupação indica o percentual do terreno que pode ser coberto por edificação ao nível do solo. Em galpões, equilibra a área construída com pátios, circulação e paisagismo exigidos pela legislação.

• Regramentos variam por município e zoneamento.
• Afeta tamanho do pátio de manobra, vagas e áreas verdes.

Dominar a taxa de ocupação é chave para viabilizar áreas de apoio e fluxo de veículos sem comprometer a operação.

A ventilação zenital utiliza aberturas na cobertura para promover renovação de ar por efeito chaminé. Em galpões, melhora conforto térmico e qualidade do ar, reduzindo dependência de exaustores elétricos.

• Favorece eficiência energética e redução de OPEX.
• Pode ser combinada com iluminação natural e sheds.

Projetar ventilação adequada melhora saúde ocupacional e estabilidade de temperatura em operações sensíveis.

O vão livre é a distância entre pilares. Quanto maior, mais flexível é o layout para posicionar racks, esteiras e áreas de picking sem interferências estruturais. Vãos generosos reduzem pontos cegos e otimizam rotas internas de empilhadeiras.

• Diminui conflitos entre colunas e corredores de armazenagem.
• Facilita expansões, mudanças de layout e implantação de automação.

Avaliar o vão livre é determinante para eficiência de layout, produtividade e segurança na operação.

O monousuário é um imóvel exclusivo para um ocupante, com controle total do site. O condomínio logístico reúne múltiplos módulos independentes, compartilhando serviços e custos.

• Monousuário: maior privacidade e customização, porém OPEX próprio.
• Condomínio: serviços compartilhados, flexibilidade de expansão e menor CAPEX.

Escolher o modelo depende de escala, CAPEX disponível e necessidade de governança do site.

A telha metálica simples é leve e econômica, mas tem menor isolamento térmico e acústico. A telha sanduíche agrega um núcleo isolante (PU, PIR, EPS), elevando o desempenho termoacústico e a estanqueidade.

• Telha sanduíche reduz ganho térmico e ruído em dias críticos.
• Custo inicial maior pode ser compensado por menor OPEX.

A escolha depende da sensibilidade da operação ao calor/ruído e das metas de eficiência energética.

A área construída corresponde a toda a metragem edificada do imóvel. A área útil é o espaço efetivamente utilizável na operação. Já a área locável (ABL) representa a metragem contratual disponível para locação, podendo incluir escritórios, mezaninos e áreas técnicas.

• Construída: total edificado, usada para parâmetros urbanísticos.
• Útil: metragem funcional de operação e layout.
• Locável (ABL): base jurídica e comercial do contrato.

Distinguir os conceitos evita distorções de preço por m² e garante comparações justas entre ativos logísticos.

O número de docas por módulo depende do giro de cargas, mix de veículos e estratégia de inbound/outbound. Operações de alto throughput demandam mais posições simultâneas para evitar filas.

• Relação típica: 1 doca a cada 500–1.000 m² de ABL, ajustável por perfil.
• Considere docas mistas: traseiras, laterais e drive‑in quando aplicável.

Dimensionar docas por dados de demanda e picos sazonais reduz lead time e custos de transporte.

A localização ideal equilibra acesso a rodovias, tempo médio de entrega, custo de transporte e disponibilidade de mão de obra. Avalie restrições urbanas e riscos climáticos.

• Analise lead time, pedágios e janelas de entrega dos clientes.
• Considere sinergias com hubs e transportadoras parceiras.

Um estudo locacional robusto reduz OPEX logístico e melhora o nível de serviço.

Operações 24h exigem segurança reforçada, iluminação adequada e gestão de acessos por turnos. O regulamento condominial define janelas de docas, silêncio e procedimentos de emergência.

• Valide limites de circulação noturna com a administração.
• Planeje times de manutenção e limpeza por turnos.

A viabilidade depende do perfil dos vizinhos, licenças e do desenho de segurança perimetral.

Soluções de segurança eletrônica combinam CFTV, alarmes perimetrais, sensores e monitoramento remoto. A arquitetura de rede deve suportar gravação redundante e resposta a incidentes.

• Mapeie zonas críticas: docas, pátios, subestações e TI.
• Teste rotas de resposta e integração com vigilância presencial.

A segurança bem desenhada reduz perdas, sinistros e prêmios de seguro.

Galpões logísticos priorizam armazenagem e expedição; os industriais suportam processos produtivos; centros de distribuição focam em consolidação e capilaridade de entrega.

• Logístico: docas e fluxo intenso de veículos.
• Industrial: utilidades, exaustão e áreas técnicas.
• Distribuição: proximidade de mercado e roteirização eficiente.

Entender o foco de cada tipologia assegura aderência do imóvel ao modelo operacional da empresa.

O retrofit logístico adapta um site existente ao padrão atual, atualizando piso, docas, iluminação, sprinklers e automação quando viável. Preserva boa localização e reduz prazos.

• Pode elevar a classe do ativo e sua liquidez.
• Requer diagnóstico estrutural e de instalações antes da obra.

É alternativa competitiva quando o terreno é escasso e a demanda é imediata.

As vias internas conectam portaria, docas, pátios e estacionamentos. A largura deve suportar tráfego bidirecional de carretas com raios de giro adequados e áreas de retorno.

• Sinalização e segregação de pedestres elevam a segurança.
• Pavimento dimensionado para cargas repetitivas pesadas.

Vias corretamente dimensionadas reduzem acidentes e tempo de ciclo no carregamento.

Cross docking é a operação em que mercadorias chegam, são separadas e seguem para expedição quase imediata, com mínima armazenagem.

• Reduz custo de estocagem e lead time.
• Exige sincronização de transporte e WMS confiável.

É indicado para e‑commerce e varejo com alto giro e prazos curtos.

O cross docking move mercadorias diretamente do recebimento para a expedição, com mínima armazenagem. Requer sincronização de janelas de transporte e sistemas WMS confiáveis.

• Reduz estoque e lead time de entrega.
• Funciona melhor com alto giro, previsibilidade e integração com transportadoras.

É indicado para e‑commerce, perecíveis e operações sensíveis a prazos curtos.

O nivelador de doca compensa diferenças de altura entre o piso do armazém e o veículo, permitindo operação segura com paleteiras e empilhadeiras. Pode ser hidráulico ou eletromecânico.

• Especificar capacidade, curso e lábios conforme o mix de veículos.
• Manutenção preventiva evita paradas e incidentes.

Niveladores corretos reduzem tempo de carga/descarga e aumentam segurança nas docas.

A iluminação LED industrial oferece alta eficiência luminosa, longa vida útil e dimerização. Em galpões, reduz consumo elétrico e melhora o conforto visual com IRC adequado.

• Integra sensores de presença e fotocélulas para automação.
• Menor manutenção e menor aquecimento comparado a tecnologias antigas.

LED bem projetado diminui OPEX e favorece certificações ambientais.

A logística reversa trata do fluxo de retorno de produtos para troca, reparo ou reciclagem. O galpão deve prever áreas de triagem, quarentena e consolidação de devoluções.

• Segregue devoluções por motivo e por condição do item.
• Integre com sistemas para rastrear crédito e descarte correto.

Uma área de reversa bem definida reduz perdas e melhora a experiência do cliente.

A portaria blindada protege a equipe de controle de acesso e amplia a resistência a intrusão. O controle de acesso integra cadastro, crachás, QR codes e ANPR para veículos.

• Integração com CFTV, barreiras e botoeiras de pânico.
• Procedimentos de visitantes, fornecedores e transportadoras.

Uma política de acesso bem definida reduz riscos e melhora a rastreabilidade de eventos.

O Built to Suit (BTS) é desenvolvido sob medida para um ocupante, incluindo projeto, obra e customizações operacionais, com contrato de longo prazo.

• Reduz CAPEX do locatário e aumenta previsibilidade.
• Entrega layout aderente e eficiência operacional.

É ideal para operações críticas que exigem especificações técnicas dedicadas.

Um galpão automatizado integra WMS, esteiras, sorters, AS/RS e robótica para elevar throughput e acuracidade. Exige infraestrutura elétrica, dados e layout compatíveis.

• Aumenta produtividade e reduz erros de picking.
• Demanda análise de payback e manutenção especializada.

Automação é viável quando o volume e a previsibilidade justificam o investimento e o SLA.

O galpão refrigerado mantém temperaturas controladas para produtos sensíveis, com câmaras frias, isolamento térmico e portas rápidas para reduzir troca de calor.

• Exige potência elétrica, painéis isotérmicos e piso adequado.
• Sistemas redundantes e monitoramento contínuo são recomendáveis.

É a solução para alimentos, fármacos e cosméticos que demandam cadeia fria estável.

O retrofit moderniza um imóvel existente para padrões atuais, atualizando cobertura, piso, docas, iluminação e sistemas de incêndio. É alternativa rápida a novos desenvolvimentos.

• Menor CAPEX e prazo em relação a construir do zero.
• Pode incluir ganho de eficiência energética e certificações.

Retrofit é adequado quando a localização é estratégica e a estrutura permite atualização técnica.

Um galpão sustentável adota soluções de eficiência energética, gestão de água e materiais de baixo impacto. Certificações como LEED, AQUA ou equivalentes reconhecem o desempenho ambiental.

• LED dimerizável, reuso de água e energia fotovoltaica são comuns.
• Gestão de resíduos e conforto ambiental entram na avaliação.

Sustentabilidade reduz OPEX, melhora ESG e amplia liquidez do ativo para investidores.

O last mile é um ativo em áreas urbanas para encurtar o tempo da última etapa de entrega. Foca em capilaridade, janelas curtas e alto giro, com veículos leves.

• Prioriza acesso urbano, restrições de carga e horários de entrega.
• Áreas menores, pé‑direito moderado e alto nível de segurança.

É indicado para e‑commerce e varejo com promessas de entrega no mesmo dia.

O eixo de São Paulo concentra condomínios nas rotas das rodovias **Anhanguera/Bandeirantes**, **Castello Branco**, **Dutra** e **Régis Bittencourt**, além do arco do **Rodoanel**. Municípios do entorno recebem empreendimentos de grande escala.

• Localizações estratégicas equilibram aluguel com custo de transporte.
• Acesso a mão de obra e restrições urbanas influenciam a escolha.

O mapeamento de eixos rodoviários orienta a rede de CDs e a expansão de longo prazo.

O galpão logístico prioriza armazenagem e distribuição com fluxo de caminhões, docas e layout para picking. O galpão industrial abriga processos produtivos e demanda infraestrutura elétrica e mecânica específicas.

• Logístico: docas, pé‑direito alto, vias internas.

• Industrial: piso reforçado, ventilação técnica, utilidades.

Escolher o tipo correto garante eficiência e conformidade regulatória.

A LEED reconhece boas práticas ambientais, eficiência energética e conforto. Em galpões, impacta OPEX, imagem corporativa e acesso a capital, podendo influenciar taxas de seguro e vacância.

• Categorias incluem energia, água, materiais e qualidade interna.
• Níveis: Certified, Silver, Gold e Platinum.

A certificação ajuda a comprovar performance e pode diferenciar o ativo no mercado institucional.

Galpões modulares permitem contratar áreas por módulos e crescer de forma gradual. O compartilhamento de infraestrutura dilui custos e acelera a entrada em operação.

• Flexibilidade de expansão e redução de risco de ociosidade.
• Liquidez maior para o proprietário e contratos mais ágeis.

Para empresas em crescimento, o modelo modular equilibra custo, velocidade e escalabilidade.

Considere distância a eixos principais, rotas de entrega, pedágios, restrições municipais e histórico de congestionamentos. Analise acessos para veículos longos e restrições de tráfego noturno.

• Simule lead time médio e variação em horários de pico.
• Verifique rotas alternativas e segurança pública da região.

Localização bem estudada reduz custo logístico e melhora o SLA.

O ROI compara benefícios econômicos com o capital investido. Em locação, avalie economias de OPEX e ganhos de nível de serviço; em aquisição, some renda de aluguel e valorização esperada.

• Use DCF, payback e sensibilidade de variáveis críticas.
• Inclua CAPEX de implantação e custos de transição.

Um ROI bem calculado torna a decisão comparável e defensável financeiramente.

Normalize a análise por custo total por m², classe do ativo e requisitos técnicos. Some CAPEX de adaptações e prazos de entrada. Considere riscos de vacância, segurança e logística de última milha.

• Monte scorecard com pesos para requisitos críticos.
• Inclua sensibilidade de reajustes e carência no DCF.

Comparar por dados padronizados gera decisões claras e defensáveis.

A entrega envolve vistoria conjunta, conferência de sistemas (elétrica, incêndio, hidráulica), inventário de bens e emissão de termo de recebimento. Fotos e relatórios atestam o estado inicial.

• Registre pendências e prazos de correção no termo.
• Guarde manuais, garantias e certificados de manutenção.

Uma entrega bem documentada evita disputas futuras e facilita a desocupação ao término.

A expansão ocorre por agregação de módulos contíguos conforme disponibilidade e regras do condomínio. Pode exigir nova adequação de docas, pátios e energia para manter o desempenho.

• Negocie direito de preferência e prazos de opção.
• Planeje a transição para evitar paralisações.

Expandir no mesmo site preserva sinergias de equipe e infraestrutura, reduzindo custos de transição.

Fundamente a negociação com orçamento de obras, cronograma e ganhos estruturais que permanecem no imóvel. Benefícios devem refletir o CAPEX do locatário e o prazo contratual.

• Proponha marcos de entrega para liberação da carência.
• Formalize especificações e responsabilidades por escrito.

Transparência técnica aumenta a probabilidade de um acordo equilibrado.

Avalie localização, padrão construtivo, custo total de ocupação e disponibilidade de expansão. A visita técnica deve confirmar manutenção, drenagem, segurança e aderência do layout à operação.

• Cheque docas, pé‑direito, piso, energia e telecom.
• Compare por classe, submercado e métricas por m².

Uma matriz de critérios evita surpresas e acelera o comitê de decisão.

Valor é influenciado por localização, classe, especificações (pé‑direito, piso, docas), certificações, vacância do submercado e contratos vigentes. Ativos core com inquilinos fortes têm menor risco e maior valor.

• Liquidez, prazo remanescente e indicadores ESG pesam na precificação.
• Manutenção preditiva preserva valor e reduz cap rates.

Entender os drivers de valor ajuda na negociação e no ciclo de investimentos.

Contratos longos oferecem previsibilidade e podem reduzir risco de vacância para o proprietário, abrindo espaço para melhor negociação de carência e obras. Para o ocupante, estabilizam custos, desde que haja visibilidade de demanda.

• Aplique cláusulas de revisão e opções de expansão.
• Avalie impacto contábil e flexibilidade futura.

Vale quando a operação é estável e o site é estratégico no mapa logístico.

A due diligence verifica aspectos legais, técnicos e ambientais do imóvel antes da contratação. Analisa matrículas, licenças, compliance, passivos e condições construtivas.

• Inclui laudos de engenharia, incêndio e acessibilidade.
• Mapeia riscos ambientais e ocupacionais.

Uma diligência completa evita contingências e dá segurança à tomada de decisão.

Documentos non‑binding sinalizam intenções e principais termos comerciais antes do contrato definitivo. Não geram obrigação de fechar, mas organizam expectativas e cronogramas.

• Úteis para reservar condições enquanto ocorre a diligência.
• Devem indicar quais itens são vinculantes (ex.: confidencialidade).

Esse passo reduz retrabalho e acelera a formalização quando houver aprovação final.

O zoneamento determina usos permitidos, parâmetros construtivos e restrições ambientais. Ele define se a atividade é compatível e quais limites de ruído, tráfego e emissões se aplicam.

• Aprovações e alvarás dependem do enquadramento correto.
• Não conformidades geram multas e interrupções de operação.

Checar zoneamento no início evita retrabalhos e riscos regulatórios.

Em São Paulo, pesam acesso a eixos rodoviários, padrão Classe A, segurança, escala e governança condominial. Certificações ambientais e possibilidade de expansão também agregam valor.

• Pátios amplos, docas equipadas e LED reduzindo OPEX.
• Proximidade de polos consumidores melhora SLA de entrega.

Esses fatores combinados aumentam liquidez e reduzem vacância estrutural.

As tendências incluem automação crescente, foco em energia limpa, last mile urbano, contratos mais flexíveis e retrofit de localizações estratégicas. Investidores buscam ativos core com boa governança e métricas ESG.

• Fotovoltaico, LED e gestão de dados reduzem OPEX.
• Integração digital melhora rastreabilidade e SLA.

Essas forças reposicionam a decisão imobiliária como alavanca de competitividade logística.

Comprar dá controle e captura de valorização; alugar preserva capital e oferece flexibilidade. A escolha depende do horizonte de uso, custo de capital, estratégia de crescimento e disponibilidade de ativos adequados.

• Faça DCF comparando cenários de compra, leasing e BTS.
• Considere custos de oportunidade e impostos.

A decisão deve alinhar finanças corporativas e requisitos operacionais do negócio.

O custo total de ocupação soma aluguel, condomínio e IPTU, acrescido de seguros e serviços essenciais. Para visão completa, inclua CAPEX de adaptações diluído no prazo contratual.

• Projete cenários com reajustes (IPCA/IGP‑M) e carências.
• Inclua energia, água e facilities quando aplicável.

Essa visão integral evita surpresas e orienta comparações de longo prazo entre sites.

As despesas ordinárias são rateadas entre os ocupantes, geralmente proporcionais à ABL. Despesas extraordinárias exigem aprovação em assembleia e podem seguir critérios específicos acordados em convenção.

• Transparência contábil e previsões anuais são essenciais.
• Auditorias e SLAs garantem qualidade e equilíbrio do rateio.

Compreender o rateio evita conflitos e assegura previsibilidade de custos.

O condomínio logístico cobre serviços compartilhados como segurança 24h, limpeza, manutenção, jardinagem e gestão predial. Empreendimentos premium podem incluir CFTV avançado e portaria blindada.

• Rateio proporcional à ABL ocupada.

• Pode incluir utilidades comuns e gestão de resíduos.

Entender a composição evita surpresas e facilita comparativos entre sites.

O valor inclui serviços compartilhados e manutenção das áreas comuns, como portaria, CFTV, iluminação, limpeza, jardinagem e conservação de vias internas. Em sites premium, há controle de acesso integrado e apoio técnico.

• Consulte escopo, SLAs e indicadores de desempenho.
• Verifique seguros e rotinas de manutenção preventiva.

Saber o que está incluso garante comparações adequadas e decisões bem informadas.

OPEX são despesas operacionais recorrentes (aluguel, energia, manutenção). CAPEX é investimento em ativos e melhorias (obra, retrofit, automação), afetando o retorno do projeto.

• OPEX impacta fluxo de caixa mensal.
• CAPEX influencia ROI e depreciação.

Diferenciar ambos orienta decisões de investimento e contratos.

OPEX abrange as despesas recorrentes de operação. CAPEX são investimentos em ativos e melhorias com benefício de longo prazo. Ambos influenciam o ROI e a estratégia financeira.

• Diferencie o que é gasto recorrente do que é imobilizado.
• Planeje depreciação e manutenção para preservar valor do ativo.

Separar OPEX e CAPEX dá clareza para priorizar investimentos e negociar contratos.

O IPTU é tributo municipal calculado sobre valor venal e alíquotas locais. Em áreas industriais/logísticas, parâmetros de zoneamento podem influenciar o montante e isenções.

• Verifique base de cálculo, atualização anual e descontos.
• Negociações podem prever reembolso ou repasse ao locatário.

Projetar o IPTU corretamente evita desvios no custo total de ocupação.

O condomínio logístico reúne módulos independentes que compartilham serviços: segurança, limpeza, jardinagem e gestão predial. A taxa condominial cobre esses itens e pode incluir utilidades comuns.

• Rateio normalmente proporcional à ABL ocupada.
• Previsões orçamentárias e prestação de contas são obrigatórias.

Entender a composição do condomínio facilita comparativos justos e evita surpresas contratuais.

O custo de energia depende do consumo de iluminação, climatização, equipamentos e tarifa local. Programas de eficiência com LED, automação e correção de fator de potência ajudam a reduzir o gasto.

• Avalie geração fotovoltaica e contratos no mercado livre.
• Use medição setorizada para identificar desperdícios.

Energia é parcela relevante do OPEX; gestão ativa traz payback consistente.

O seguro patrimonial protege o imóvel contra danos (incêndio, vendaval, responsabilidade civil) e pode ser exigido em contrato. Normalmente o proprietário contrata o seguro do prédio e o ocupante cobre conteúdo e operações.

• Analise coberturas, franquias e exigências de sprinklers.
• Certificados podem ser necessários para vigência contratual.

Distribuir responsabilidades adequadamente mitiga riscos financeiros e de interrupção.

Os custos fixos incluem aluguel, condomínio, IPTU e seguros. Formam o OPEX mensal e devem ser previstos no orçamento para garantir sustentabilidade financeira da operação.

• Condomínio cobre manutenção, segurança e áreas comuns.
• IPTU varia por município e parâmetros do imóvel.

Controlar esses custos mantém competitividade e previsibilidade.

Os valores variam por eixo rodoviário, padrão do ativo e vacância local. Ativos Classe A próximos a grandes rodovias tendem a ter aluguéis mais altos; regiões periféricas e classe inferior custam menos.

• Considere custo total: aluguel + condomínio + IPTU.
• Mercado é dinâmico; utilize pesquisas atualizadas por submercado.

A análise deve ser local e comparável por classe, localização e especificações técnicas do imóvel.

O contrato define o índice de reajuste periódico do aluguel, comumente IGP‑M ou IPCA. A aplicação é anual, a partir da data-base contratual, respeitando limites legais e acordos entre as partes.

• Revise cláusulas de substituição de índice em cenários extremos.
• Projete o impacto do índice na curva de custos ao longo do prazo.

Entender o índice pactuado evita surpresas e melhora a previsibilidade orçamentária.

A rescisão antecipada segue regras contratuais. Em contratos típicos, pode haver multa proporcional. Em casos atípicos (como BTS), as penalidades tendem a ser mais robustas para amortizar investimentos.

• Negociações podem prever aviso prévio, substituição de inquilino ou sublocação.
• Avalie impactos contábeis e obrigacionais antes de decidir.

Planejar cenários de saída reduz risco financeiro e preserva relacionamentos.

A carência é o período inicial do contrato em que o aluguel fica isento, total ou parcialmente, para viabilizar obras de adequação e início de operação. O prazo é negociado caso a caso, atrelado ao investimento e às condições do acordo.

• Pode abranger aluguel e, em alguns casos, encargos vinculados.
• Exige cronograma e comprovação das melhorias executadas.

A carência equilibra o fluxo inicial e acelera a entrada em operação de forma segura.

Cláusulas de manutenção preventiva estabelecem rotinas mínimas de conservação de instalações, telhados, piso, docas e sistemas de incêndio. Elas preservam o padrão do ativo e evitam paradas inesperadas.

• Registre vistorias e guarde comprovantes para auditorias.
• Planos preventivos reduzem o TCO e prolongam a vida útil.

Prever manutenção no contrato protege o negócio e o valor do patrimônio.

O contrato BTS vincula obra sob medida a um compromisso de longo prazo, geralmente com estrutura atípica para assegurar amortização do investimento do proprietário.

• Prevê especificações técnicas, cronograma e baseline de desempenho.
• Penalidades são mais rígidas em caso de rescisão antecipada.

O BTS alinha engenharia e finanças para entregar um site aderente e previsível.

O contrato atípico altera a lógica padrão de rescisão para viabilizar investimentos expressivos do proprietário. Em BTS, garante amortização do CAPEX ao longo do prazo, dando segurança jurídica às partes.

• Penalidades e obrigações são diferentes de contratos típicos.
• Exige análise jurídica e contábil especializada.

Esse modelo viabiliza obras sob medida sem elevar o risco do investimento.

O seguro fiança empresarial substitui fiador e cobre obrigações locatícias perante o proprietário. A apólice é emitida por seguradora após análise de crédito e vigora durante o contrato.

• Evita imobilizar capital e pode ser contratado rapidamente.
• Custa um prêmio anual e exige documentos societários e financeiros.

É alternativa ágil para empresas que buscam velocidade e formalização segura.

Garantias usuais incluem fiança bancária, seguro fiança empresarial e títulos de capitalização. A escolha depende de custo, prazo e política de risco do locador.

• Seguro fiança agiliza aprovação e não consome limite de crédito bancário.
• Fiança bancária tem custo atrelado à análise de crédito da empresa.

Definir a garantia adequada reduz risco e mantém a negociação fluida.

BTS é construção nova sob medida; retrofit moderniza um imóvel existente. O primeiro entrega adequação total com prazos maiores; o segundo acelera implantação reaproveitando estrutura.

• BTS exige contrato longo e CAPEX mais elevado.
• Retrofit reduz prazo e pode otimizar OPEX por modernização.

A escolha depende de urgência, CAPEX disponível e criticidade técnica.

O prazo contratual é definido conforme estratégia, investimento e risco. Em condomínios, prazos mais curtos dão flexibilidade; em projetos dedicados ou BTS, costuma-se optar por prazos longos para dar previsibilidade.

• A maturidade do CAPEX e a personalização influenciam o prazo.
• Renovações e opções de expansão podem ser pactuadas.

O prazo deve equilibrar retorno do investimento e flexibilidade operacional do negócio.